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Die Grenzen seiner finanziellen Möglichkeiten erkennen Was Kreditnehmer wissen und beachten sollten

Hohe Mieten und historisch niedrige Zinsen sorgen für einen Kauf- und Bauboom bei Immobilien. Laut Irmgard Steudtner, Baufinanzierungsspezialistin bei der VR Bank Metropolregion Nürnberg eG, hat die Zahl der Interessenten für einen Finanzierungskredit in den letzten Jahren um bis zu 30 Prozent zugenommen. Die Expertin erläutert, was Kreditnehmer wissen und beachten sollten.


Frau Steudtner, wie gehen Sie bei einer Anfrage zur Baufinanzierung vor?
Zuerst prüfe ich die finanzielle Situation des Kunden; dazu schaue ich, wie hoch sein Einkommen und seine Ausgaben pro Monat sind. Aus dieser Haushaltsrechnung ergibt sich, wie viel Geld derjenige monatlich zur Verfügung hat. Dazu benötige ich vor allem die Gehaltsabrechnungen, und falls schon weitere Kredite, beispielsweise für andere Immobilien oder Autos, laufen, auch Durchschriften dieser Darlehensverträge. Für zusätzliche Einnahmen, z. B. aus Vermietungen, benötige ich entsprechende Nachweise.


Wofür verlangen Sie keine Nachweise?
Zum Beispiel für die Lebenshaltungskosten; die Erfahrung zeigt aber, dass die von unseren Kunden eher zu niedrig angesetzt werden. Nehmen wir an, das Gesamtnettoeinkommen einer vierköpfigen Familie beträgt 4000 Euro. Normalerweise veranschlagen wir 30 Prozent des Nettoeinkommens für die erste Person als Lebenshaltungskosten, das wären in diesem Fall 1200 Euro. Für die zweite Person würden 400 Euro dazukommen und pro Kind noch einmal 200 Euro.


Dann wären wir schon bei 2.000 Euro monatlichen Lebenshaltungskosten.
Ja, und das bedeutet, dass man bei einem Nettoeinkommen von 4000 Euro und 2000 Euro Lebenshaltungskosten im Monat maximal 1600 Euro monatlich abbezahlen könnte. Sonst wäre dies mit erheblichen finanziellen Risiken verbunden.


Würden Sie einer solchen Familie trotzdem nicht von einer Immobilienfinanzierung abraten?
Es kommt natürlich immer auf das zur Verfügung stehende Eigenkapital und das Objekt an, das man kaufen will. Wenn diese Familie ein Objekt erwerben wollte, dessen Gesamtpreis um die 450.000 Euro liegt, und außerdem über 50.000 Euro Eigenkapital verfügen würde, wäre der Rest von 400.000 Euro für sie schon zu stemmen. Eine Immobilie für 700.000 Euro könnte sie sich bei ihren Einkommensverhältnissen allerdings nicht leisten.


Ziehen Sie neben den bereits aufgeführten persönlichen Angaben, die Sie zur sogenannten Haushaltsrechnung benötigen, weitere Informationen zurate, um die Kreditwürdigkeit Ihrer Kunden zu prüfen?
Wir holen bei jedem Kunden, der eine konkrete Kreditanfrage hat, eine Schufa-Auskunft ein, das heißt, wir fragen bei der Schufa nach, wie dessen Bonität ist. Auch wenn ich grundsätzlich davon ausgehe, dass meine Kunden wahrheitsgemäße Angaben machen.


Was müssen Sie darüber hinaus noch wissen, um ein maßgeschneidertes Finanzierungsangebot machen zu können?
Eine wichtige Rolle spielen die Lebensplanung und das Alter des Kunden beziehungsweise die Frage, wie lange er sich für die Rückzahlung des Kredits Zeit lassen kann. Eine unserer Richtlinien besagt nämlich, dass der Kredit bis zum Renteneintritt weitestgehend zurückgezahlt werden muss, weil danach mit niedrigeren Einkünften zu rechnen ist. Ein jüngerer Mensch kann natürlich deutlich mehr Geld aufnehmen als ein älterer, bei gleichen monatlichen Raten.


Wie sind die zu berechnen?
Nehmen wir zum Beispiel ein junges Pärchen um die 30. Er verdient 2500 Euro, sie 2000 Euro im Monat. Für Zins und Tilgung rechnen wir 40 Prozent des Gesamteinkommens, das wären hier also 1800 Euro im Monat. Grundsätzlich rate ich meinen Kunden immer dazu, nicht an die Grenze ihrer Möglichkeiten zu gehen, weil immer etwas Unvorhergesehenes passieren kann.


Nicht direkt vorhersehbar ist auch die Zinsentwicklung.
Ja, vor zehn Jahren lagen die Zinsen noch bei bis zu 5 Prozent, gerade sind sie niedriger, im Schnitt liegen sie bei 2,5 Prozent. Die Entwicklung zeigt aber wieder nach oben. Deshalb werden heutzutage nicht selten Kreditverträge mit einer Zinsbindung von bis zu 30 Jahren abgeschlossen.


Und wenn all das geklärt ist, steht das Angebot?
Ja, wenn ich die mögliche Finanzierungssumme zum Eigenkapital addiere, weiß ich, wie hoch die Kosten der Immobilie sein dürfen. Wobei man dabei berücksichtigen muss, dass darüber hinaus noch mindestens 5,5 Prozent zusätzliche Kosten anfallen, die sich aus 3,5 Prozent Grunderwerbssteuer und 2 Prozent Notarkosten zusammensetzen. Häufig kommen noch bis zu 5 Prozent Maklergebühren dazu. So hoch wie diese Nebenkosten sollte in jedem Fall der Eigenkapitalanteil sein. Ideal wäre es allerdings, weitere 20 Prozent der Gesamtkosten in liquiden Mitteln zu haben, wobei das bei den derzeit sehr hohen Preisen die finanziellen Möglichkeiten potenzieller Käufer und Bauherren oft übersteigt.


Wie sichern Sie sich ab?
Unsere wichtigste Sicherheit ist das Objekt an sich, das mit einer entsprechenden Grundschuld belastet wird. Außerdem muss bei Bestandsimmobilien und bei Neubauten nach Fertigstellung immer eine Objektbesichtigung mit den Kreditnehmern stattfinden.


Worauf achtet man da genau?
Vor allem ist es wichtig zu sehen, in welchem Zustand das Objekt ist. Um beurteilen zu können, wie hoch der nachhaltige Wert der Immobilie ist, falls der Kreditnehmer in eine finanzielle Schieflage gerät.


Gibt es Objekte, bei denen diese Gefahr besonders besteht?
Es wird immer beliebter, alte Immobilien zu renovieren. Da unterschätzen potenzielle Käufer häufig die Kosten, die im Lauf der Renovierung auf sie zukommen. Bei solchen Objekten ist es von Nachteil, wenn der Kreditnehmer weder einen Eigenkapitalpuffer noch kaum Liquiditätsüberschuss hat, weil er sich dann leicht übernimmt. Auch Zwangsversteigerungen sind mit Vorsicht zu genießen, weil man die Objekte oft vor dem Kauf nicht besichtigen kann.


Welche Objekte werden gerade häufig finanziert?
Das kommt auf den Standort des Beraters und die Lage des Objekts an. Bei mir im städtischen Umfeld liegt der Schwerpunkt auf dem Kauf von Wohnungen und Häusern. In ländlichen Gegenden überwiegen die Neubauten. Auch Zwischenfinanzierungen sind oft ein Thema.


Was versteht man darunter?
Jüngere Menschen besitzen immer häufiger schon eine Wohnung, bevor sie sich für einen Hausbau entscheiden. In diesen Fällen streckt die Bank Geld zur Finanzierung der neuen Immobilie vor, bis die alte veräußert werden kann. Ältere Leute entscheiden sich manchmal für eine Zwischenfinanzierung, wenn sie ihr Haus nach der Familienzeit verkaufen wollen, um zu zweit in eine Eigentumswohnung zu ziehen.


Ist ein Beratungsgespräch bei Ihnen sinnvoll, wenn man noch kein konkretes Objekt im Auge hat?
Ja, ich rate generell jedem, der sich überlegt, eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen, sich vorab beraten zu lassen. Danach weiß er sicher, was er sich leisten kann, und kann nach einem geeigneten Objekt in dieser Preisklasse suchen.

Irmgard Steudtner
Baufinanzierungsspezialistin bei der
VR Bank Metropolregion Nürnberg eG

VR Bank Metropolregion Nürnberg eG
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