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Lebensräume lebenswert gestalten Der Krügelpark in Stein als Leuchtturmprojekt

Geht es um die zielgruppengerechte Gestaltung von Wohnbedürfnissen, werden Quartiersentwicklungen im innerstädtischen Bereich immer beliebter. Sie ermöglichen Projektentwicklern, die in der Lage sind, die spezifischen Anforderungen von Fördergebern sowie Städten und Gemeinden zu erfüllen, große Gestaltungsspielräume.

Bedarfsgerecht eingerichtete, auf bewährten Grundrissen basierende Wohnungen, viel Grün- und Kinderspielfläche drumherum, KiTas und weitere als Begegnungsstätten genutzte Einrichtungen sowie eine gute Anbindung zum öffentlichen Nahverkehr: Für junge Familien oder Senioren, für einkommensschwächere Bedarfs- und Randgruppen erscheinen Quartiersentwicklungen bestmöglich zur Erfüllung ihrer individuellen Wohnbedürfnisse geeignet. Nachbarschaftliche Initiativen können auf diese Weise gefördert, Zusammenhalt untereinander verstärkt und nicht zuletzt eine gesündere Wohnumgebung entwickelt werden.

Vollständige Lebensträume
So aktuell das Thema in diesem Kontext erscheint, so anspruchsvoll gestaltet sich indes die Umsetzung. Mit ihrem ganzheitlichen Ansatz gehen Quartiersentwicklungen in den Anforderungen, die sie an Bauherren und -träger, an Architekten, Planer und weitere darin involvierte Entscheider stellen, weit über die Realisierung umfangreicher, inhaltlich komplexer Bauprojekte hinaus. Die Zielsetzung bestehthier nicht nur darin, innerstädtisches Wohnen bezahlbar zu machen, sondern vollständige Lebensräume für die entsprechenden Bedarfsgruppen zu gestalten. Das heißt auch: Neben den erweiterten baulichen und technischen Anforderungen müssen eine ganze Reihe von Faktoren berücksichtigt werden, mit denen über das nachbarschaftliche Wohnen hinaus das Zusammenleben von Menschen möglichst positiv gestaltet werden kann.

Dieser Maxime entsprechend müssen die üblichen Standardanforderungen für Bauprojekte solchen Umfangs immer wieder perspektivisch erweitert oder sogar neu gedacht werden. Für die (zu schaffende) Infrastruktur innerhalb und außerhalb des Quartiers bedeutet dies, dass eben nicht nur primäre Anbindungen an die städtischen Hauptverkehrsadern geschaffen, sondern im Bedarfsfall vollständige Mobilitätskonzepte erstellt werden müssen. Will heißen: Je leichter es den Bewohnern fällt, auf einen eigenen Pkw zu verzichten, umso mehr können z. B. bereitzustellende Parkplätze als Grünzonen oder zur weiteren gemeinschaftlichen Nutzung verwendet werden.

Bedürfnisse schon auf planerischer Ebene in Einklang bringen
Weiterhin gilt es für Quartiersentwickler die z. T. sehr unterschiedlichen Bedürfnisse der jeweiligen Zielgruppen in ihren Planungen zu berücksichtigen. Ob es sich dabei um junge Familien, ältere (tendenziell pflegebedürftige) Menschen oder soziale Randgruppen handelt: Die damit verbundenen spezifischen Ansprüche und Bedürfnisse müssen auf planerischer Ebene in Einklang gebracht werden. Ziel ist dabei, ein Wohnen mit ausreichenden Versorgungsmöglichkeiten und den Voraussetzungen für ein möglichst harmonisches Miteinander im Quartier zu verknüpfen.

Anforderungen bis ins Detail reglementiert
Dies setzt bereits dort an, wo schon bestehende Bebauungspläne gemeinsam auf den Prüfstand gestellt, gegebenenfalls modifiziert oder sogar durchgreifend neukonzipiert werden müssen. „Damit wir unsere Verantwortung, preiswerten, dabei qualitativ anspruchsvollen Wohnraum für einkommensschwächere Bevölkerungsschichten zu schaffen, tatsächlich auch gerecht werden können, wird in den meisten Städten eine einkommensorientierte Förderung von Mietwohnungen ausdrücklich angestrebt“, resümiert Alexandra Schultheiß, Projektentwicklerin bei der Schultheiß Projektentwicklung AG. „Das bedeutet aber auch, dass die Anforderungen dafür bis ins Detail reglementiert sind.“ Die Vielzahl der Akteure einzubinden, die an der Entwicklung bzw. Neugestaltung von Bebauungsplänen beteiligt sind, sei, so Schultheiß, die entscheidende Herausforderung für eine erfolgreiche Bewältigung derart umfangreicher Projekte. „Natürlich liegen die Vorstellungen der Projektentscheider bei manchen Themen auch mal weit auseinander, und es liegt in der Natur der Sache, dass auch Entscheidungen getroffen werden müssen, bei denen man es nicht allen Beteiligten recht machen kann. Andererseits haben wir bei einem derart großen Aufgebot unterschiedlicher Perspektiven die Chance, Lösungen zu finden, die sonst vielleicht nie angedacht worden wären und bei denen die Interessen möglichst vieler tatsächlich auch berücksichtigt werden können.“

Standardisierung als Projektbeschleuniger
Bei aller Kreativität im Zuge der Lösungsfindung: Auch Förderbudgets haben (eng gesteckte) Grenzen, und ohne eine realistische Renditeerwartung werden sich selbst ambitionierte Entwickler nicht auf Projekte einlassen, die einen derart hohen planerischen, zeitlichen wie finanziellen Aufwand erfordern. Was Quartiersentwicklungen jedoch neben dem ungewöhnlich großen Gestaltungsrahmen für Unternehmen auch wirtschaftlich attraktiv machen kann, ist die Einbeziehung standardisierter Prozesse bei der Planung und Umsetzung der Bauvorhaben.

Über derartige Standardisierungen können Projektabläufe einerseits vereinfacht und beschleunigt werden, andererseits kann das Wissen dafür eingesetzt werden, sich die Förderfähigkeit der einzelnen Wohn- und Gebäudeeinheiten schnell bestätigen zu lassen. Die Vorgaben für derartige Förderungen fangen bereits bei der Festlegung des vorgesehenen Wohnungsmix an, der je nach Bedarf von 2-, 3-, 4- oder 5-Zimmerwohnungen von der Bewilligungsbehörde vorgegeben wird. In der nächsten Stufe wird geprüft, ob die förderfähige Fläche auch mit den in der Baubeschreibung festgehaltenen Bewegungsspielräumen und Belichtungsverhältnissen übereinstimmt. Darüber hinaus gilt natürlich Barrierefreiheit als Maßstab für sämtliche Wohnungen und Gebäude.

Dass der Maßstab der Auflagen im Zuge der Entwicklung von gefördertem Mietwohnungsbau/preisgünstigem Mietwohnungsbau oft höher liegt als bei den entsprechenden Maßgaben der Privatwirtschaft, nimmt Schultheiß als Herausforderung: „Wir haben es im Lauf der vergangenen Jahre immer besser verstanden, die Anforderungen, die mit der Vergabe öffentlicher Fördergelder einhergehen, in funktionierende Konzepte zu überführen. Wir profitieren mittlerweile von unserer langjährigen Erfahrung und dem umfassenden Wissen bei der Anwendung der Förderkriterien und der Gestaltung der Prozesse, die im Zuge der Vergabe von Quartiersprojekten ablaufen. Dazu verfügen wir über ein funktionierendes Netzwerk von Partnern, die uns in der Metropolregion Nürnberg unterstützen.“

Zielgruppenspezifische Bedürfnisse berücksichtigen
Erfahrung und Expertise haben darüber hinaus zur Entwicklung von „Standardmodulen“ geführt, die beispielsweise bei der Gestaltung der Grundrisse, aber auch bei der Auswahl der Baumaterialien eingesetzt und über deren Einsatz Zeit und Kosten gespart werden können. Der besondere Anspruch bei der erfolgreichen Quartiersentwicklung, so die Projektentwicklerin, bestehe eben darin, die Anwendung solcher erprobten Module mit einem hohen Maß an planerischer Qualität und Kreativität zu verbinden: „Hierdurch lassen sich neue, zeitgemäße Akzente setzen, die jedem Quartier seinen unverwechselbaren, individuellen Anstrich geben.“

Gerade auch in der Verbindung standardisierter Einzelmodule mit einer möglichst individuell ausgestalteten Gesamtplanung erscheint es nur konsequent, dass um bedarfsgerechte Ausführungen inhaltlich und zeitlich intensiv gerungen wird. Schultheiß: „Die Entwicklung eines Quartiers umfasst nun mal neben der Entwicklung von Wohnflächen auch Anforderungen, die ganz wesentlich von den zielgruppenspezifischen Bedürfnissen der künftigen Bewohner abhängen.“

Schaffung kindergerechter Wohnumgebungen
Bei der Zielgruppe junge Familien etwa dominiere bei der Planung der Außenflächen vor allem der Anspruch, eine möglichst kindergerechte Umgebung zu schaffen. Großzügig bemessene Freiflächen mit ausreichend Raum für Plätze zum Spielen und Toben gehören hier einfach dazu. Darüber hinaus, so Schultheiß, strebe man die Realisierung weiterer Einrichtungen, vor allem Kindertagesstätten an, mit denen Vereinbarkeit von Familie und Beruf ermöglicht werden kann. „Handelt es sich hingegen bei den Bewohnern vorwiegend um Senioren, so passen wir natürlich die Gestaltung von Wohnräumen, Freiflächen und den dazugehörigen Einrichtungen entsprechend den Bedürfnissen dieser Zielgruppe an.“

Dabei bestehen auch bei derart unterschiedlichen Zielgruppen in vielen Fällen Gemeinsamkeiten in den Anforderungen, etwa beim Thema Sicherheit. Schultheiß: „Kinder im Vorschulalter, aber eben auch ältere Menschen sollten ausreichend vor den Gefahren des innerstädtischen Verkehrs geschützt werden, ohne dass das Quartier deswegen gleich zur Festung ausgebaut werden muss.

Der Krügelpark in Stein als Leuchtturmprojekt
Bezieht man diese Vielfalt der Anforderungen und deren konsequente Umsetzung in eine aktuelle Quartiersentwicklung ein, so erreicht die Realisierung des Krügelparks in Stein für Alexandra Schultheiß eine fast schon musterhafte Qualität. Einst Standort des Möbelhauses Krügel wird dort zurzeit ein Quartier mit insgesamt 254 Einheiten mit Wohnflächen zwischen 56 und 108 Quadratmetern gebaut. Für Schultheiß weist der Krügelpark dabei das entscheidende Qualitätsmerkmal bei der Entwicklung von Quartieren auf – das Finden der angemessenen Balance. „Diese Balance spiegelt sich hier ebenso in einem gesunden Mix von 2-, 3- und 4-Zimmer-Wohnungen wider, aber auch bei der Planung der Freiflächen, die möglichst großzügig gestaltet sein werden.“

Herzstück des Krügelparks ist dabei – von großzügigen
Grün- und Spielflächen flankiert – der zentrale Quartiersplatz. Ein wichtiges Zusatzplus sieht Schultheiß in dem daran angebundenen Mobilitätskonzept. „Damit ermöglichen wir es den Bewohnern, problemlos die Möglichkeiten des öffentlichen Nahverkehrs zu nutzen oder alternativ auf den Einsatz von Carsharing oder Verleih von Lastenfahrrädern oder das eigene Rad zu setzen.“ Ein weiterer vor allem für Eltern unschätzbarer Vor-Ort-Vorteil: die KiTa, die sich direkt innerhalb des Quartiers befindet.

In welchem Umfang mittlerweile die Bedeutung von Quartiersentwicklungen gerade auch in der Nürnberger Metropolregion zugenommen hat, zeigt allein das Engagement der Schultheiß Projektentwicklung in ihren derzeit (an-)laufenden Projekten. Alexandra Schultheiß: „Wir sind momentan gleich an mehreren Entwicklungsprojekten im Bereich der Quartiersentwicklung beteiligt. Vier ‚kleinere Stadtviertel‘, sind dabei schon relativ weit in ihren Planungsphasen fortgeschritten. Stand jetzt werden bis Mitte 2022 mehr als 800 Wohneinheiten in der Metropolregion in den Bau gehen zusätzlich zu jenen, die sich bereits im Bau befinden!“

Schultheiß Projektentwicklung AG
Text

Bilder:

Adobe Stock, Alexander Tschopoff

©tanok - stock.adobe.com

 

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