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Nachverdichtung in der Stadt

Großes Ziel, kleine Wirkung

Es ist nicht leicht die richtige Relation zwischen Wohnbau und Bodenschutz zu finden. Viele Städte haben Schwierigkeiten damit.

Das Problem ist die stetige Steigerung der Wohnungsnachfrage in den Städten, wodurch der Wohnraumbedarf immer größer wird. Aber Boden-, Natur- und Umweltschutz werden immer mehr strapaziert, besonders wenn man neue Baugebiete an den Rändern der Städte ausweist. Sehr viele Kommunen bevorzugen „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“. Das heißt, sie wollen mit der Entwicklung und der Nachverdichtung lieber innerhalb des Stadtteils beginnen, bevor neue Baugebiete an der Peripherie ausgewiesen werden. Das ist allerdings umstritten und sorgt zwischen Stadtplanern und Umweltschützern für Diskussionen. Ebenso berührt es viele Bürgerinnen und Bürger in ihrer jeweiligen Umgebung.

Grundsätzlich müsst ihr zwischen zwei Maßnahmen unterscheiden: die städtebauliche Innenentwicklung und die Nachverdichtung im eigentlichen Sinn.

Die städtebauliche Innenentwicklung sieht vor auf die Umwandlung bisher unbebauter Flächen im Außenbereich zu verzichten. Stattdessen ist das Ziel, den zukünftigen Flächenbedarf durch die Nutzung von innerörtlichen Flächen zu decken.

Dagegen ist die Nachverdichtung im eigentlichen Sinn die Nutzung freistehender, mindergenutzter Flächen innerhalb einer bereits bestehenden Bebauung. Durch die Schließung von Baulücken oder den Abriss vorhandener entsteht Platz zur Errichtung größerer Gebäude, ebenso durch eine dichtere Bebauung bei locker bebauten, größeren Grundstücken.

In diesem Beitrag befassen wir uns mit der Nachverdichtung im eigentlichen Sinn.

 

Vorteile der Nachverdichtung

Ein Vorteil ist die Nutzung bereits vorhandener Infrastruktur. Das heißt, die Räume müssen nicht erschlossen werden. Zusätzlich dient die Nachverdichtung der städtebaulichen Aufwertung von Quartieren und der besseren Auslastung der Infrastruktur.

Für Eigentümer wird zusätzliche Nutzfläche auf eigenen Grundstücken geschaffen, die wirtschaftlich genutzt werden kann. Nutzer der zusätzlich geschaffenen Baumöglichkeiten bewerten die Wohnqualität oft besser als in Neubaugebieten.

Wenn die Infrastruktur ebenso wächst wie die Wohnfläche, kann Nachverdichtung zu einer Stadt der kurzen Wege führen.

 

Nachteile der Nachverdichtung

Nachverdichtung führt zu Landschaftsverbrauch durch Flächenversiegelung. In Städten gehen Vegetation und Freiräume verloren, Wanderwege für Kleintiere werden versperrt, die Luftzirkulation wird eingeschränkt und die Stadtökologie sowie das Stadtklima werden womöglich ungünstig beeinflusst.

Aus Sicht der alteingesessenen Anwohner führen Neubauten und der damit verbundene Zuzug zur Abwertung der Lebensqualität durch Gentrifizierung oder im Fall von Sozialbauten zu Ghettoisierung. Ebenso stehen sie der daraus resultierenden wachsenden Verkehrsdichte kritisch gegenüber.

 

Wie funktioniert die Nachverdichtung?

Nach einer Anfrage durch den Bauherrn bei der Stadtverwaltung, prüft diese, ob es für das gewünschte Gebiet einen verbindlichen Bebauungsplan gibt. Wenn das der Fall ist, erhält man dort die Auskunft über die Art und das Ausmaß der Bauweise.

Ist das Vorhaben planungsrechtlich zulässig, folgt der Antrag auf Vorbescheid oder auf Erteilung der Baugenehmigung.

Ist das Vorhaben planungsrechtlich nicht zulässig ist, kann man prüfen ob eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes möglich ist. Ansonten hilft nur die Änderung des Bebauungsplans mit einem meist sehr langwierigen Verfahren.

Liegt für das Gebiet kein Bebauungsplan vor, dann ist die Zulässigkeit nach § 34 BauGB zu beurteilen: Ist das Bauvorhaben danach bauplanerisch zulässig, erfolgt der Antrag auf Erteilung der Baugenehmigung. Ist es nicht zulässig, kann eigentlich nur noch die Einleitung eines Bauleitplanverfahrens helfen.

Hier wurde die Funktionsweise der Nachverdichtung nun absichtlich verkürzt und nur in groben Zügen dargestellt, denn jedes Bauvorhaben hat seine Eigenheiten und ist individuell zu bewerten.

Die Probleme beginnen bereits bei den rechtlichen Vorgaben. Liegt für das Gebiet einer Nachverdichtung ein verbindlicher Bebauungsplan vor, dann sind bei bestehenden Gebäuden die Festsetzungen dieses Planes meist ausgeschöpft. Bei unbebauten Grundstücken erlaubt der Bebauungsplan nur eine bestimmte Bebauung, sodass hier in der Regel kein zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden kann. Das ist besonders in attraktiven Ballungsräumen der Städte der Fall. Also kann nur eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes helfen. Die Voraussetzungen für eine Befreiung sind jedoch enrom. Das Bauvorhaben darf keine öffentlichen Belange beeinträchtigen und Interessen der Nachbarn müssen berücksichtigt werden.

Liegt für das Gebiet einer Nachverdichtung kein verbindlicher Bebauungsplan vor, beurteilt sich das Vorhaben nach § 34 BauGB. Das heißt, das Vorhaben muss sich in die nähere Umgebung einfügen. Die Entscheidung, wann sich etwas einfügt ist nicht ganz einfach, auch die Rechtsprechung hat Probleme mit diesem Begriff. Deswegen wurden nur allgemeine Grundsätze definiert. Beispielsweise dürfen die Auswirkungen des Vorhabens die städtebauliche Entwicklung nicht so tangieren, dass diese nur in einem Bebauungsplanverfahren regelbar sind und in diesem Verfahren u.a. sehr ausgeprägte, in verschiedene Richtungen zielende Prüfungsstufen gelten. Kompliziert oder?

Zwischen Politik und Nachbarschaftskonflikten

Auf jeden Fall müssen in einer Entscheidung über das geplante Nachverdichtungsvorhaben die Interessen des Bauherrn den Interessen der Nachbarn gegenübergestellt, bewertet, gewichtet und gerecht abgewogen werden. Das ist für die Genehmigungsbehörden eine heikle Aufgabe. Lösen lässt sich diese am besten durch einen Konsens der beiden Seiten. Natürlich sind neben dem planerischen Bereich auch noch die bauordnungsrechtlichen Regeln einzuhalten. Das sind z.B. die Abstandsflächen und die Stellplatzfragen.

Erfahrungen der Genehmigungsbehörden haben gezeigt, dass solche Nachverdichtungsverfahren zu einem enormen Arbeitsaufwand führen. Somit können sie wichtige städtebaulich relevante Bebauungspläne, z.B. für neue Wohnbaugebiete, blockieren. Der Arbeitsaufwand bezieht sich vor allem auf die Auseinandersetzungen zwischen dem Bauherrn und den Nachbarn, die auf ihrem Standpunkt beharren. Die Einschaltung der politischen Ebene verschlimmert die Situation noch.

Solche Nachbarschaftskonflikte münden oft in einer Bürgerinitiative gegen das Bauvorhaben, in denen die gegensätzlichen Auffassungen weiter eskalieren. Diese Initiativen sind häufig ökologisch orientiert und befürchten durch die Nachverdichtung Grünflächenverluste, zunehmende Verkehrsbelastung und dadurch Luftverschlechterung und Klimabußen.

Manche fürchten auch, dass ihr Grundstück von einer größeren Wertminderung erfasst wird. Zudem besteht die Angst, dass sich die Bevölkerung radikal verändert. Die Umwälzungen in der Nachbarschaft machen die Menschen skeptisch und misstrauisch, meistens wollen sie einfach ihre gewohnte Umgebung beibehalten.

Was steckt in Wahrheit dahinter? Wenn für ein Nachverdichtungsvorhaben alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, hat der Bauherr Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung. Wenn sich nun Nachbarn gegen dieses Vorhaben wenden, dann aus Angst vor dem Ungewissen, vor neuen Bewohnern, die in alteingesessene Strukturen einbrechen und die Wohlfühlsituation stören könnten. Mal angenommen man macht bei diesen Nachbarn eine Umfrage, dann sind schätzungsweise 75% der Befragten für die Eindämmung des Flächenfraßes und für die Schonung von Freiflächen. Zwar wird die Nachverdichtung als ein probates Mittel für den Natur- und Umweltschutz anerkannt, aber man möchte es nicht in seiner Umgebung.

Wenn man dann noch hört, dass die Fallzahlen durchgeführter Nachverdichtungen in den Städten durchaus überschaubar sind, dann ist das Wasser auf den Mühlen der Gegner von Nachverdichtungsmaßnahmen. Das Ziel, durch die Nachverdichtung die Ausweisung von neuen Wohnbaugebieten in den Städten zu verhindern und den Natur- und Umweltschutz regional zu stärken, scheint damit sehr schwer durchsetzbar. Aber die Hoffnung stirbt zuletzt. Wenn sich Bauverwaltung und Politik einig sind, dass die Nachverdichtung in Städten wichtig ist, um die Versiegelung von Freiflächen zu verhindern, dann werden Entscheidungen mit transparenten und nachvollziehbaren Begründungen getroffen. Auf diese Art und Weise sollte das Vorhaben auch von den „Gegnern“ akzeptiert werden.

Große Areale innerhalb der Stadt städtebaulich fortzuentwickeln sind weitere Maßnahmen der Nachverdichtung, die besonders zielführend sind. Das ist z.B. im aufgelassenen Bahngelände an der Brunecker Straße oder auf dem Quelle-Areal der Fall. Solche Chancen, bei denen man etwas für den Wohnungsmarkt, aber auch für ein ausgewogenes Verhältnis zu Grün- und Erholungsflächen tun kann, sollte man nicht verstreichen lassen. Denn so wäre es einfacher, die richtige Relation zwischen Wohnungsbau und Bodenschutz zu finden und umzusetzen.

Peter Murrmann
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